Brussel, 8 december 2009 – De kantorenmarkt - zowel wat investeringen als wat verhuringen betreft - heeft zwaar te lijden gehad onder de crisis in 2009.

Het investeringsvolume in commercieel vastgoed in 2009 ligt in Europa bijna 35 à 40% lager dan in 2008 en 70 à 75% lager dan in de piekjaren 2006-2007. In België is deze daling sterker met respectievelijk 65 en 80%.

 

De combinatie van historisch lage opname cijfers voor kantoren zowel door de corporates als door de overheden en de hoge opleveringsvolumes van projecten heeft de beschikbaarheidsgraad naar een recordhoogte gebracht. De façiale huurprijzen hielden stand maar de kloof met de economische huurprijzen is toegenomen. Er zijn evenwel nog grote transacties hangende die tegen het jaareinde nog voor een positieve noot kunnen zorgen.

 

 

Europa. De investeringsmarkt in Europa kende tijdens de eerste helft van 2009 een ongezien dieptepunt maar klom geleidelijk uit het dal tijdens de tweede jaarhelft. Het jaartotaal 2009 blijft desondanks laag. Volgens onze verwachtingen zal het investeringsvolume in Europa zo’n EUR 65 à 75 miljard bedragen in 2009, een daling van 35 à 40% tegenover 2008 (EUR 113 miljard) en ongeveer 70 à 75% lager dan in de recordjaren 2007 (EUR 244 miljard) en 2006 (EUR 253 miljard).

 

De belangrijkste redenen voor de forse daling van het investeringsvolume was de kredietschaarste vanwege de banken en een algemeen tekort aan liquiditeit. Banken mijden risico’s in de nasleep van de financiële crisis en de huidige economische crisis. De vastgoedinvesteerders die merendeels financieren met vreemd kapitaal bleven weg, de anderen wachtten af tot de bodem van de markt werd bereikt. De investeringsmarkt zelf werd gereduceerd tot kwaliteitsgebouwen met een lange termijn huurcontract, dus gebouwen waarbij een langetermijn-inkomen verzekerd is en dus weinig tot geen risico met zich meebrengen.

 

In Europa werd de investeringsactiviteit voor het eerst opnieuw aangewakkerd door de buitenlandse investeerders in die markten die transparant zijn en die de hoogste prijscorrecties kenden zoals Londen City, Londen West End - waar de verzwakking van het Engelse pond ook een belangrijke rol speelde - en Parijs. België is sinds Q3 2009 opnieuw op de radar van de buitenlandse investeerders verschenen.

 

De grootste rendementsstijgingen werden opgetekend in 2008 en de stijging nam gevoelig af tijdens de eerste jaarhelft van 2009. Sinds Q3 2009 werden in de toplocaties van Europa geen stijgingen meer opgetekend. Voor Londen City en Londen West End werden de toprendementen reeds naar beneden herzien.

 

België/Brussel. Het investeringsvolume in België wordt geschat op EUR 1,0 à 1,1miljard. Dit is 65% minder dan in 2008 (EUR 3,0 miljard) en ongeveer 80% lager dan in de piekjaren 2006 (EUR 4,9 miljard) en 2007 (EUR 4,5 miljard).

 

Investeerders mijden risico’s en willen daarom investeren in gebouwen met langtermijn-huurcontracten (9 jaar vast of langer), die geïndexeerde inkomsten genereren over een lange periode. Investeringsproducten die voldoen aan deze criteria zijn eerder schaars en tevens wensen de eigenaars van deze panden ze vaak niet te verkopen. Van de verkoop van speculatieve vastgoedprojecten met huurgarantie is geen sprake meer.

 

Lokale verzekeringsmaatschappijen waren dé investeerders van 2009. Fortis Insurance was verantwoordelijk voor het leeuwendeel van het investeringsvolume en dit met transacties uit de drie sectoren. Ook Intégrale en Nateus noteerden enkele transacties. In 2008 werden de grootste transacties gerealiseerd door Axa Insurance.

 

Tijdens de tweede jaarhelft toonden de Duitse investeerders opnieuw interesse voor de Brusselse vastgoedmarkt. Een primeur voor België was dat voor het eerst een Duits gesloten fonds met name Signa in ons land investeerde (Gebouw Sirius – Bourgetlaan 3 te Brussel – 15 jaar voorverhuurd aan Mobistar – EUR 70 miljoen). Andere Duitse investeerders waren onder meer Realis met de aankoop van het gebouw de Kleetlaan 2 – gehuurd door E&Y (15jr) en IVG met de aankoop van het gebouw Guimard 7 tijdens het derde kwartaal.

 

Het aandeel van kantoren in het totale investeringsvolume is tijdens de tweede jaarhelft van 2009 gestegen en bedraagt op heden +/- 40%. Dat is laag tegenover de voorgaande jaren waar het aandeel 50 tot zelfs 60% was. De grootste logistieke transactie dateert van het eerste kwartaal met name de verkoop van het Carrefour Distribution Center van Redevco aan Fortis Insurance voor EUR 50 miljoen.

 

Op jaarbasis zijn de toprendementen voor kantoren in de Brusselse CBD met 25 tot 35 basispunten (huurcontracten 6/9jaar) naar boven gecorrigeerd, een gelijkaardige stijging ten opzichte van een jaar eerder. Rendementen voor minder kwaliteitsvolle producten of producten gelegen op secundaire (meer risicovolle ) locaties zijn meer gestegen.

 

6-9-jarige huurcontracten	T4 07		T4 08		T4 09
Kantoren Brussel	Van	Tot	Van	Tot	Van	Tot
Pentagon	5,60	5,90	6,00	6,35	6,25	6,50
Nord	5,85	6,00	6,15	6,45	6,50	6,75
Leopold	5,60	6,00	6,00	6,35	6,25	6,50
Louise	5,75	5,90	6,20	6,70	6,50	7,00
Decentralised	6,00	6,50	6,60	7,50	7,25	8,00
Periphery	6,40	7,00	7,25	8,00	7,50	8,50

 

 

Vooruitzichten. Voor 2010 zijn wij van mening dat het investeringvolume groter zal zijn. Wij verwachten ook meer portefeuilletransacties.

 

De meest gegeerde investeringsproducten zullen nog steeds gebouwen zijn met langetermijn-huurcontracten. We verwachten geen al te grote correcties meer van de rendementen voor gebouwen met 6/9 of langere huurcontracten. Het blijft vooral uitkijken naar de huurmarkt, die gebukt gaat onder een neerwaartse druk op de economische huurprijzen.

 

Het pad voor investeringen door Duitse Gesloten Fondsen is geëffend in België en wij verwachten van deze kapitaalbron in de toekomst nog meer transacties. Ook de lokale verzekeringsmaatschappijen zullen zeker nog actief zijn.

Het is niet uitgesloten dat banken gebouwen voor eigen gebruik via S&LB operaties op de markt zullen brengen. Tot op heden zijn gedwongen verkopen uitgebleven maar dit zou in 2010 wel eens kunnen veranderen, vooral voor overgefinancierde gebouwen die met een grote leegstand te kampen hebben. Dit zal voornamelijk betrekking hebben op buitenlandse investeerders.

 

Belangrijke investeringstransacties zijn in een finale fase en kunnen nog afgesloten worden voor het jaareinde wat nog een boost kan geven in het investeringsvolume.

 

 

Net zoals in de rest van Europa heeft de economische crisis duidelijk sporen nagelaten op de Brusselse verhuurmarkt. In 2009 heeft de opname tot op heden nog maar net de kaap van 200.000m² overschreden. Er zijn nog enkele transacties voor een totaal van zo’n 100.000m² in vergevorderde onderhandelingsfase die nog voor het jaareinde kunnen afgerond worden. Dat zou het totaal op ongeveer 300.000m² kunnen brengen, wat nog relatief laag is ten opzichte van de vorige jaren waar we een gemiddelde hadden van 540.000m². De eerste drie kwartalen van 2009 waren historisch laag en noteerden tussen 40.000 en 65.000m² per kwartaal. De overheden - zowel de Belgische als de Europese - hebben nog geen belangrijke transacties gerealiseerd tijdens het afgelopen jaar.

De grote hangende transacties die nog op de valreep in 2009 kunnen afgesloten worden zijn voor onder meer opnames door de Europese instellingen (Agentschappen en DG) met een totaal van 25.000m², door de Belgische Administratie (15.000m²) en Corporates (80.000m²), voornamelijk twee bedrijven uit de energiesector.
 
Dit jaar zijn er weinig kantooropnames gegenereerd door bedrijfsgroei. De belangrijkste beweegredenen zijn herstructureringen, fusies of hergroeperingen alsook het inruilen van verouderde kantoorruimte voor nieuwe, meer efficiënte kantooroppervlakte. De kantooropname vloeit ook voort uit de toenemende wil/nood om dicht bij de grote communicatienetwerken van het openbaar vervoer gelegen te zijn.

 

De lage opnamecijfers in combinatie met het hoge opleveringsvolume hebben tot gevolg dat de beschikbaarheidsgraad van de Brusselse kantoormarkt tijdens het afgelopen jaar gevoelig is gestegen – vooral in het CBD - naar een recordhoogte van 9,2% (Q4 08) naar 11,5% (Q4 09 – voorlopig cijfer).

 

De oplevering van projecten was in 2009 hoog nl. 360.000m² waarvan 253.000m² speculatief. Het CBD noteert een beschikbaarheidsgraad van 8,1% (5,3% een jaar eerder) en de zone buiten het CBD 18,7% (16,2% een jaar eerder). In het CBD nadert de beschikbaarheidsgraad van nieuwe gebouwen (ten opzichte van de totale stock) de 5%-grens, wat hoog is. Veel heeft ook te maken met de lage opnames van de administraties, zowel de Belgische (Federale/Regionale) als de Europese administraties, die normaal gezien juist in deze zone grote oppervlaktes absorberen.

 

De façiale huurprijzen houden redelijk stand maar de kloof met de economische huurprijs stijgt gevoelig door de hoge huurvrije periodes en andere incentives, als gevolg van de hoge leegstand. De façiale tophuurprijs in de Leopoldwijk en in het Pentagon is voor beide gedaald met 4% op jaarbasis en in andere wijken stabiel gebleven.

 

 

Kantoorzone	Q4 2008	Q4 2009	%
Pentagon	225	215	- 4%
Zuid	195	195	-
Noord	205	205	-
Leopold	275	265	- 4%
Louise	215	215	-
Gedec. Zone	190	190	-
Periferie	165	165	-

 

 

Vooruitzichten/tendenzen In 2010 neemt het toekomstig aanbod af (300.000m² - waarvan slechts 57% speculatief) en in 2011 zal het een historisch laag volume bereiken (150.000m² - waarvan slechts 23% speculatief). De 171.000m² speculatieve oppervlakte die in 2010 op de markt komt, verspreid over de verschillende districten, ligt zowel in het CBD als buiten de CBD zone lager. De opwaartse druk op de beschikbaarheidsgraad wordt hierdoor afgeremd (vooral in het Pentagon en de Leopoldwijk) waardoor de huurprijzen eind 2010 opnieuw geleidelijk kunnen stabiliseren.

 

Kantoorzone	Spec. Opleveringen 2009	Spec. pipeline 2010e	Voorbeelden spec projecten 2010
Pentagon	67,000	26,000	Forum (16.000m²); Bd.E.Jacqmain 127/135 (9.900m²)
Zuid	0	21,000	South City (17.800m²)
Noord	30,000	9,000	Eolis (8.900m²)
Leopold	87,000	26,000	Pericles (12.900m²); Meeûs 23 (8.900m²)
Louise	0	35,000	Platinum (19.800m² waarvan 15% voorverhuurd), Trio (18,800m²)
Gedec. Zone	20,000	27,000	Atlantis (*) (2*11.900m²)
Periferie	50,000	26,000	Airport Plaza (**) (9.500m², 8.500m², 7.700m²)
Totaal	253,000	171,000
(*) BREEAM CERTIFICED (**)BREAAM CERTIFICATION PENDING

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

De kloof tussen de economische huurprijs van nieuwe en tweedehandse gebouwen is sterk gedaald waardoor wij verwachten dat de verhuurmarkt voor nieuwe gebouwen in 2010 zeer actief zal zijn en daarentegen heel wat kalmer voor tweedehandse gebouwen.

 

In 2010 blijft de motor van opname voornamelijk herstructureringen, fusies of hergroeperingen. We merken ook dat grote vastgoedactoren vanaf nu de groene factor in hun strategie van portefeuillebeheer integreren, wat een hele activiteit met zich meebrengt: prestatiemetingen, overstijgen van de certificering naar een meer globale reflectie, zoals de uitstoot van CO2, verbonden met de functionering/het gebruik van gebouwen (bereikbaarheid met openbaar vervoer, afvalbeheer, …). Dit zou een vluggere veroudering van het vastgoed met zich mee kunnen brengen voor gebouwen die niet aan de normen voldoen en een dynamiek teweegbrengen op de vastgoedmarkt.