Bruxelles, le 8 décembre 2009 – En 2009, le marché immobilier, tant celui de l’investissement que celui de la location, a fortement souffert de la crise.
Au niveau de l’immobilier commercial, le volume d’investissement en Europe pour 2009 est environ 35 à 40% moins élevé qu’en 2008 et 70 à 75 % moins élevé que pour les années record de 2006-2007. Cette diminution est encore plus marquée en Belgique avec respectivement 65% et 80%.
Les chiffres historiquement bas de prise en occupation tant par les corporates que par les administrations ainsi que les volumes élevés de projets livrés ont mené à un taux de disponibilité record. Les loyers faciaux sont restés stables mais le delta a fortement augmenté avec les loyers économiques. D’importantes transactions sont actuellement en cours et pourraient apporter une note positive d’ici la fin de l’année.
I. Marché de l’investissement
Europe. Le marché de l’investissement européen a connu au cours de la première moitié de 2009 un creux de la vague inégalé mais a petit à petit remonté la pente durant le deuxième trimestre ; le total pour 2009 reste cependant bas. Selon nos prévisions, le volume d’investissement en Europe atteindra quelques EUR 65-75 milliards en 2009, soit une diminution de 35 à 40% par rapport à 2008 (EUR 113 milliards) et d’environ 70 à 75 % par rapport aux années record de 2007 (EUR 244 milliards) et de 2006 (EUR 253 milliards).
Les principales raisons de la forte diminution du volume d’investissement résident dans la pénurie de crédit de la part des banques et du manque de liquidités de manière générale Celles-ci évitent le risque suite à la crise financière et à la crise économique actuelle. Les investisseurs immobiliers qui le plus souvent financent sur base de capital étranger sont restés inexistants, les autres ont attendu que le creux de la vague soit atteint. Le marché de l’investissement lui-même a été limité aux immeubles de qualité avec des baux à long-terme, il s’agit donc d’immeubles pour lesquels des revenus à long terme sont assurés et qui apportent peu ou pas de risque.
En Europe, l’activité d’investissement a tout d’abord été ravivée par les investisseurs étrangers dans les marchés transparents et qui ont connu les corrections de prix les plus importantes, tel London City, Londres West End – pour lesquels la chute de la livre sterling a également joué un rôle important – ainsi que Paris. Depuis le 3ème trimestre 2009, la Belgique est également revenue dans la ligne de mire des investisseurs étrangers.
Les plus importantes augmentations au niveau des rendements ont été atteintes en 2008 et celle-ci s’est ralentie de manière sensible pendant la première moitié de 2009. Depuis le 3ème trimestre, aucune augmentation n’a plus été constatée dans les locations haut-de-gamme en Europe. En ce qui concerne London City et Londres West End, les rendements haut-de-gamme avaient déjà été revus à la baisse.
Belgique / Bruxelles. Le volume d’investissement en Belgique est estimé entre EUR 1,0 et 1,1 milliard, soit 65% de moins par rapport à 2008 (EUR 3,0 milliards) et environ 80% de moins par rapport aux années record de 2006 (EUR 4,9 milliards) et 2007 (EUR 4,5 milliards).
Les investisseurs évitent le risque et souhaitent en conséquence investir dans des immeubles avec des baux à long terme (9 ans fermes ou plus), qui génèrent des revenus indexés à long terme. Les produits d’investissement qui répondent à ces critères sont cependant rares. De plus, les propriétaires de ces immeubles ne souhaitent souvent pas vendre. Il n’est plus question de vente de projets immobiliers spéculatifs avec loyer garanti.
Les sociétés d’assurances locales ont été les investisseurs de 2009. Fortis Insurance s’est taillé la part du lion en matière de volume d’investissement dans les trois secteurs et quelques transactions ont été enregistrées pour Intégrale et Nateus. En 2008, les principales transactions ont été réalisées par Axa Insurance.
Au cours du 2ème semestre, les investisseurs allemands ont repris intérêt pour le marché immobilier bruxellois. En primeur pour les fonds fermés allemands, Signa a investi pour la première fois dans notre pays (immeuble Sirius –Avenue Bourget 3 – Bruxelles – pré-loué pour 15 ans à Mobistar – EUR 70 millions). Citons parmi les autres investisseurs allemands: Realis avec l’acquisition de l’immeuble Kleetlaan 2 – loué par E&Y (15 ans) et IVG avec l’acquisition de l’immeuble Guimard 7 au cours du 3ème trimestre.
La part du secteur des bureaux dans le volume d’investissement total a augmenté pendant la première moitié de 2009 et représente actuellement environ 40%, un chiffre peu élevé par rapport aux années précédentes où la proportion représentait 50%, voire 60%. La principale transaction logistique date du 1er trimestre, à savoir la vente du Carrefour distribution Center de Redevco à Fortis Insurance pour EUR 50 millions.
Sur base annuelle, les rendements haut-de-gamme pour les bureaux dans le CBD ont été revus à la hausse de 25 à 35 points de base (baux de 6/9 ans), une augmentation similaire à celle de l’année précédente. Les rendements pour des produits de moindre qualité ou situés dans des quartiers secondaires (plus à risque) ont augmenté plus fortement.
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Baux 6/9 ans |
T4 07 |
T4 08 |
T4 09 |
|
BUREAUX BRUXELLES |
De |
à |
De |
à |
De |
à |
|
Pentagone |
5,60 |
5,90 |
6,00 |
6,35 |
6,25 |
6,50 |
|
Nord |
5,85 |
6,00 |
6,15 |
6,45 |
6,50 |
6,75 |
|
Léopold |
5,60 |
6,00 |
6,00 |
6,35 |
6,25 |
6,50 |
|
Louise |
5,75 |
5,90 |
6,20 |
6,70 |
6,50 |
7,00 |
|
Décentralisé |
6,00 |
6,50 |
6,60 |
7,50 |
7,25 |
8,00 |
|
Périphérie |
6,40 |
7,00 |
7,25 |
8,00 |
7,50 |
8,50 |
Perspectives. Pour 2010, nous estimons que le volume d’investissement restera plus élevé. Nous prévoyons également plus de transactions de portefeuilles.
En ce qui concerne les produits d’investissement, ce sont principalement les immeubles avec des baux à long terme qui continueront de primer. Nous n’attendons plus d’importantes corrections de valeur en ce qui concerne les immeubles avec des baux de 6/9 ans ou plus. Il faudra surtout continuer à observer le marché de la location, accablé par la pression à la baisse sur les loyers économiques.
La route est ouverte pour les investissements des fonds fermés allemands et nous attendons dans le futur plus de transactions émanant de ces sources d’investissement dans notre pays. Les sociétés d’assurances locales resteront très certainement actives.
Il n’est pas exclu que des banques mettent sur le marché des immeubles pour occupation propre par le biais d’opérations de S&LB. Jusqu’à présent, il n’y a pas eu de ventes forcées mais cette situation pourrait changer en 2010, principalement pour des immeubles surfinancés qui feraient face à un important vide locatif. Ceci concernera principalement les investisseurs étrangers.
D’importantes transactions d’investissement sont en phase finale et pourraient encore être réalisées avant la fin de l’année, ce qui donnerait un boost au niveau du volume total.
II. Marché locatif
A l’instar de toute l’Europe, la crise économique a laissé des traces sur le marché locatif bruxellois. La prise en occupation pour 2009 vient seulement de dépasser le cap des 200.000 m². Cependant quelques transactions totalisant 100.000 m² sont en voie avancée de négociation et pourraient encore se finaliser avant la fin de l’année. Ceci porterait le total de l’ordre de 300.000m², ce qui reste relativement bas par rapport aux années précédentes où la moyenne avoisinait les 540.000m². Les trois premiers trimestres de 2009 ont été historiquement bas, avec une prise en occupation de 40.000-65.000m² par trimestre. Les administrations, aussi bien belges qu’européennes, n’ont pas encore réalisé de transactions importantes.
Les grosses transactions qui peuvent encore être réalisées en 2009 concernent principalement des prises en occupation par les institutions européennes (Agences et DG) avec un total de 25.000 m2, les administrations belges (15.000m²) et les Corporates (80.000m²), en particulier deux sociétés du secteur de l’énergie.
Cette année, peu de prises en occupation sont motivées par une croissance de société. Les principaux motifs de mouvement ont résulté de restructurations, fusions ou regroupements ainsi que du mouvement d’espaces de bureaux obsolètes vers des espaces nouveaux plus efficients. La prise en occupation de bureaux découle également de la volonté/du besoin croissant(e) d’être localisé près des grands réseaux de communication des transports en communs.
Les chiffres peux élevés de prise en occupation combinés à l’important volume de livraison ont mené à une hausse sensible du taux de disponibilité – principalement dans le CBD – avec une hausse record l’année dernière de 9,2% (T4 08) à 11,5% (T4 09 – chiffre provisoire).
Les livraisons de projets ont été importantes en 2009 (360.000m² dont 253,000m² spéculatifs ont été mis sur le marché). Pour le CBD, on observe un taux de disponibilité de 8,1% (5,3% l’année précédente) et pour la zone hors CBD, 18,7% (16,2% l’année précédente). Dans le CBD, le taux de disponibilité pour les immeubles neufs approche la barre des 5% du stock total, un pourcentage élevé. Une cause importante est le peu de prise en occupation par les administrations aussi bien belges (fédérales/régionales) qu’européennes, qui normalement absorbent d’importantes superficies dans cette zone.
Les loyers faciaux restent relativement stables mais le delta par rapport aux loyers économiques augmente sensiblement suite aux plus longues périodes de gratuité et autres incitants, conséquences du vide important. Les loyers faciaux haut-de-gamme dans le quartier Léopold et le Pentagone ont chacun diminué de 4% sur base annuelle et sont restés stables dans les autres quartiers.
Le delta entre le loyer économique des immeubles neufs et de seconde main a considérablement diminué et nous prévoyons en conséquence un marché locatif très actif en 2010 en ce qui concerne les immeubles neufs et beaucoup plus calme pour les immeubles de seconde main.
Loyers haut de gamme
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Quartier |
T4 2008 |
T4 2009 |
% |
|
Pentagone |
225 |
215 |
- 4% |
|
Sud |
195 |
195 |
- |
|
Nord |
205 |
205 |
- |
|
Léopold |
275 |
265 |
- 4% |
|
Louise |
215 |
215 |
- |
|
Décentralisé |
190 |
190 |
- |
|
Périphérie |
165 |
165 |
- |
Prévisions/Tendances. L’offre future devrait diminuer en 2010 (300.000m² - dont seulement 57% spéculatif) et atteindre un volume historiquement bas en 2011 (150.000m² - dont seulement 23% spéculatif). Les 171.000m² de superficies spéculatives qui viendront sur le marché en 2010, répartis sur les différents quartiers, sont moins élevés dans le CBD que hors CBD. La pression à la hausse sur le taux de disponibilité devrait ralentir (principalement dans le Pentagone et le Quartier Léopold) et en conséquence, les loyers devraient se stabiliser fin 2010.
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Quartier |
Livraisons spéculatives 2009 |
Spec. pipeline 2010e |
Exemples de projets spéculatifs 2010 |
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Pentagone |
67,000 |
26,000 |
Forum (16.000m²); Bd.E.Jacqmain 127/135 (9.900m²) |
|
Sud |
0 |
21,000 |
South City (17.800m²) |
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Nord |
30,000 |
9,000 |
Eolis (8.900m²) |
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Léopold |
87,000 |
26,000 |
Pericles (12.900m²); Meeûs 23 (8.900m²) |
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Louise |
0 |
35,000 |
Platinum (19.800m² waarvan 15% voorverhuurd), Trio (18,800m²) |
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Décentralisé |
20,000 |
27,000 |
Atlantis (*) (2*11.900m²) |
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Périphérie |
50,000 |
26,000 |
Airport Plaza (**) (9.500m², 8.500m², 7.700m²) |
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Total |
253,000 |
171,000 |
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(*) BREEAM CERTIFICED (**) BREAAM CERTIFICATION PENDING |
Le moteur de la prise en occupation en 2010 restera principalement le fait de restructurations, de fusions et de regroupements. Nous remarquons également que d’importants acteurs immobiliers intègrent le facteur vert dans la stratégie de gestion de leur portefeuille, entraînant ainsi un secteur entier dans leur orientation : mesures de performance, dépassement de la certification vers des réflexions plus globales, notamment sur l’émission de CO2, liée au fonctionnement/à l’usage des immeubles (accessibilité, transports en commun, gestion des déchets, …). Ceci pourrait accélérer le vieillissement du parc immobilier qui ne répond plus aux normes et amener une dynamique au marché locatif.